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用地買収に関するＱ＆Ａ
更新日：2023年7月19日 ページID：040720
よくあるご質問（Q＆A）
【用地関連】
Q：土地の価格はどのようにして決めるのですか
A：土地の価格は、建物がない状態「更地（さらち）」として評価します。なお、評価にあたっては、近隣の取引事例等をもとに、地価公示価格や不動産鑑定士による鑑定評価額を参考にしながら算定します。
Q：土地の相続登記が終わっていませんが、その場合はどうなりますか？
A：どなたが相続されるかについては、相続人の皆様に決めていただきます。お譲りいただく土地（事業に必要な部分）については、ご契約の際に必要な書類をご提出いただいたうえで、長崎市が分筆登記を行い、相続登記を行ってから長崎市名義に所有権移転します。なお、事業に必要な部分以外の土地は、長崎市が相続登記をすることはできませんので、ご了承ください。
Q：土地に抵当権等が設定されている場合はどうすれば良いですか？
A：お譲りいただく土地（事業に必要な部分）の抵当権等を抹消する必要がありますので、事前に抵当権の権利者と協議をお願いします。 その後、抵当権者等（金融機関等）と長崎市で協議を行い、抵当権者等から当該登記を抹消することを承諾する書面（抹消の承諾を確約する書面を含む）の提出を受けて、長崎市が抵当権等の一部抹消の登記手続きを行います。
Q：買収後に残る土地も買ってもらえませんか？
A：お譲りいただくのは、事業として必要な部分のみとなります。なお、残った土地に対して価格の低下や利用価値の減少などが生じるときは、その損失について補償します。
【建物等補償関連】
Q：建物の補償金額はどうやって決めるのですか？
A：お願いする土地の上に物件がある場合には、現地で調査のうえ国の基準に準じた「長崎市の事業用地の取得に伴う損失補償基準」により補償額を算出します。主な補償内容は以下のとおりです。
1 建物移転補償
建物がある場合には、建物の配置や用途等の条件を考慮し、通常妥当と思われる移転工法（再築工法、曳家工法、改造工法など）を長崎市が認定し、移転に必要な費用を補償します。なお補償額は、移転をお願いする建物を新築する費用ではなく、新築時から移転までの経過年数に応じた価値低下分を差し引いて算出します。
2 工作物移転補償
移転することが可能な工作物（看板・門扉など）については、工作物を移転するため、または同種のものを新たに作るために必要な費用（ただし、新築時から移転までの経過年数に応じた価値低下分を差し引いた額）を補償します。
3 立木移転補償
庭木などを移植または伐採するために必要な費用を補償します。
4 動産移転補償
家財道具や商品などの荷造り及び運搬に必要な費用を補償します。
5 移転雑費補償
移転先を探す費用や仕事を休んだときの日当など、移転に必要となる経費を補償します。
Q：移転先地は長崎市で探してもらえるのですか？
A：長崎市が所有している土地もご紹介できますが、移転先地の選定は、希望の場所や価格など、それぞれご意向やご事情がありますので、ご自身で確保していただくようお願いしています。 なお、移転先地（代替地）について要望があった場合は、不動産業者等とも連絡を取りながら出来る限りの情報提供を行います。
Q：自分の所有する住宅を他人に貸しているのですが、その場合補償はどうなりますか？
A：住宅の移転費用については、建物所有者の方に補償しますので移転をお願いします。なお、借家している方に対しては、引越代などを補償することとなります。
Q：住宅の移転補償について説明を受けましたが、建て直しをせずに、アパートなどを借りようと考えていますが、補償金に影響はありますか？
A：補償金は現在の建物の価値に対するものであり、移転（解体）後にどのようにされるかは、皆様の自由であり、補償金に影響はございません。
Q：建物は長崎市で解体してもらえるのですか？
A：補償金に建物の解体費用が含まれておりますので、建物所有者の方で解体していただくことを原則としております。 なお、解体の際に隣接建物に影響を与える恐れがあるなど、やむを得ない理由がある場合は、補償金から建物の解体費用を除いた金額でご契約させていただき、隣接建物と合わせて長崎市が解体する場合もあります。
【税金関連】
Q：租税特別措置法上の優遇措置を受けるためには、どのような手続きが必要ですか？
A：長崎市では、優遇措置を受けられる事業に該当するか、事前に税務署と協議をしています。優遇措置を受けられる事業に該当する場合、公共事業のために土地等をお譲りいただいた方に収用証明書を発行しますので、確定申告の時に証明書を契約書と共にご持参ください。
Q：公共事業で土地を買収される方の替地として自分の土地を売るとした場合、税金の控除がありますか？
A：代替地を提供してくださる方（代替地提供者）に対しても租税特別措置法上の優遇措置がありますので詳しくは用地担当者へご相談ください。事業用地提供者、代替地提供者、長崎市の三者による契約（三者契約）を締結した場合、代替地提供者に対しても、最高で1,500万円（事業用地価格が上限）までの特別控除の適用があります。ただし、事前に事業用地提供者と代替地提供者で仮契約をしていた場合や、不動産業者が所有する土地（棚卸資産※）には適用されないなど、条件が個々に異なります。詳しくは用地担当者にご相談ください。
※不動産業における商品としての土地や、投資用の土地、マンションの敷地。法人が販売する目的で一時的に保有している商品。製品（在庫など）。
その他
Q：大家ですが、借家人は長崎市が退去させてくれるのですか？
A：賃貸借契約を結ばれている借家人については、長崎市が移転補償金をお支払いし、退去していただいております。なお、公共事業に協力するため、立ち退きになることについて、大家さんからも借家人の方に説明していただき、退去時期を調整していただくなど、ご協力をお願いいたします。
Q：補償金の支払い時期は？
A：物件の移転、土地の引き渡しの確認を行ったあと、補償金を指定の口座にお支払いいたします。また、土地の明け渡し費用などが必要な場合は、前払金として契約金額の70％を上限にお支払いすることができます。なお、事務手続きの関係上、支払いまでに約2週間程度の時間を要することをご理解ください。
Q：長崎市と交渉することにより、補償金が上がることがありますか？
A：公共事業は、民間同士の交渉と異なり、長崎市に補償金額を増減する裁量権はありません。補償金は公平が原則であり、国の基準に準じた「長崎市事業用地の取得に伴う損失補償基準」に基づき補償金の算定を行っています。税金が補償金の原資となっており、相手方の要望や言い分に応じて、根拠なく補償金が増額になることはありません。公共事業により移転を余儀なくされた権利者の方につきましては、ご理解、ご協力をいただけるよう説明に努めてまいります。
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